公寓运营为什么要「标准化管理」？
发布时间：2022-03-28 20:46:05来源：公寓次世代
摘要：在采访的1个半小时里，重复最多的词是“标准化管理体系”…
每家公寓的管理方式都不同，判断公寓管理好坏的标准，通常不能一概而论。
一方面当然是，团队的运作是否正常，是否足够高效？但如果我们从发展的角度看管理，就会发现，随着房源规模的扩大，找到满足公寓当下业务需求的管理模式，更加重要。
长沙运帷公寓是一家主打合租房的品牌公寓，早年他们也和普通二房东一样，一间一间房源进行原始积累，最高峰时运帷公寓的房源体量达到6000多间，处于长沙市场的头部水平。
随着公寓规模的增长，运帷公寓也在不断在调整自己的管理方式，在采访长沙运帷公寓CEO夏总的过程中，他反复提到建立「标准化管理体系」这一词，令人印象非常深刻。
今天，我们就一起来看看运帷公寓的管理方式，当公寓开始规模化运营时，该如何调整进行管理。
01
提升运营效率的关键：
是建立标准化管理体系
夏总，给我们分享了公寓圈里一个奇怪的现象：
管理500间公寓和管理2000间的公寓，虽然营收上相差数倍，但到了净利润方面，可能并没有差多少，随着规模的增长，很多公寓并不能带来等比例价值的收益。
他认为，这里的核心问题在于：公寓的管理跟不上发展的节奏，规模化并没有形成规模效应，运营成本越来越高，从而导致盈利能力不足，这点在分散式公寓方面尤为明显。
为了降低运营成本，建立一套「标准化管理体系」就成为了公寓扩张到一定阶段时，不得不面对的问题。
夏总为我们分享了运帷公寓在实践标准化管理的思路。大概分为以下3点：建立独立的服务团队，采用高效的片区化管理方式，以及拿房风控标准化。
在服务团队方面，运帷公寓拥有独立的装修团队、保洁团队、维修团队，这些团队全部隶属于总部统一管理；拿房和出房方面，则由片区负责。
这些“后勤团队”进行集中化管理后，可以大幅解放前方“战斗”团队的运营压力。他们就像高效运作的机器，为片区业务团队提供标准化服务支持，保障从拿房、装修、出租、租后，整个环节高效运作。
以租后服务为例，运帷公寓可以满足全量房源专属客服对接，及时维修响应，以及每月2次（集中式1天1次）保洁的标准化服务管理。相对于服务外包不仅更高效，成本更低，出色的服务也让公寓在市场上更有竞争力。
夏总认为，建立团队选择的时机非常重要，过早建立团队成本过高，服务能力过剩；团队建设太晚，又无法满足公寓运营需要，阻碍公寓发展。他认为对分散式公寓来说，3000间可能是比较好，建立团队化运营的时机。
其次，业务团队实行高效的片区化管理方式。
分散式公寓由于房源分散，随着规模的扩大，管理成本往往会显著上升。因此，越来越多的公寓采取片区化管理，即仅收几个相邻小区的房源集中进行管理，行业里把这种模式称为“集散式”。
作为合租房运营的“老手”，运帷公寓是最早采用了这种管理方式的公寓之一，但与很多公寓粗放的管理方式不同，运帷公寓的对片区化管理有着严格的管理目标：以街道为管理片区，做到3公里内管理1000间。
也就是说尽量减少管理半径，尽量增加可控管理房源。
为了达成这个目标，片区化团队同样需要拆分，运帷公寓将收房和出房业务拆分为单独的团队进行精细化管理。通过人员的标准化，使分散式公寓的运营成本，无限向集中式靠拢，做到人房比大比例提高。
另外，除了建立出房团队，提升片区收房的数量，运帷公寓还建立了一套严格的拿房风控管理标准，来提高房源的“质量”。
收房团队将会以“装修期、合同期、预计租金差、片区距离、户型朝向”等多重维度，判断房源是否满足运营目标，从而确保收上来的房源，尽量满足可盈利，可运营，降成本的条件，进一步实现精细化管理。
总结下来，当我们还是公寓规模不大时，管理模式可能偏向统筹管理，快速决策，保证运营高效化；但当公寓运营往规模化发展时，就必须把业务的每个环节进行拆分，让每个环节都能更高效，从而形成规模效应，满足大量房源的管理需求。
02
实行标准化管理：
团队管理是难点
实行标准化管理最难的是什么？并不是规则的制定，而是如何能让规则“落地”
而落地，则必须要靠团队里每一个“人”来实现，在实践标准化管理中，夏总认为最难的是“团队管理”。
“长租公寓行业，整体门槛偏低，同行里不少公寓员工，干着干着就选择自己单干了。留住能力出众，强执行力，能和企业保持共同愿景的员工，建立一只有战斗力的运营团队是最难的”。在谈到建立标准化管理中的难点时，夏总如此认为。
为了打造一支有战斗力的团队。运帷公寓一方面，采用严格的“目标管理”办法，在业务层面充分激励，留住优秀的员工。业务人员在“新签、租客违约、租客提前退房”等多个环节，都可以获得提成奖励，员工薪资充分保障的同时，通过优胜劣汰，保持整个团队的先进性。
另一方面，运帷公寓也给那些想“大展拳脚”的员工，留出了机会。那些业务能力出众、长久服务于公司的优秀员工可以直接参与公司项目的投资，让员工成为公司的“合伙人”，获得公司持续成长带来的收益。
通过这两种方式，运帷既保持了团队具备足够的“竞争力”，也为优秀员工建立起共同的发展愿景，大家向一个目标进发，增强公司整体的凝聚力。
对于规模化管理的公寓来说，团队管理的重要性不言而喻，当房源达到一定体量时，团队管理几乎成为公寓负责人，每天面对的核心任务。打造一支拥有共同愿景，超强执行力的团队，是公司高速发展的基石。
03
公寓管理系统：
成为标准化管理体系一部分
在聊到公寓管理系统时，夏总曾经自研过公寓管理系统，对于数字化管理系统有着自己的深刻的理解。
他认为，系统服务于运营，公寓管理系统的核心价值：应该满足公寓精细化运营的需求，和公寓运营SOP深度结合，真正做到可落地执行，可输出一套可以标准化的体系。
作为寓小二的深度使用客户，运帷公寓不仅将系统，融入运营管理；在分销层面，寓小二与运帷公寓更是进行了深度合作，寓小二将为运帷公寓提供分销平台，助力运帷公寓将出房能力向长沙地区输出，满足运帷公寓战略需求。
04
保障性租赁住房将是机会，
打造住房租赁产业服务平台
从去年开始，次世代采访过数十家公寓，在谈及市场竞争这一话题时，几乎所有的公寓负责人都认为，市场正在变得越来越艰难，竞争变得非常激烈。
运帷公寓所在的长沙市场也不例外。据夏总介绍，长沙市场的房源供给速度远远超过租客需求，市场“内卷”严重，这导致了整体市场租金价格缺乏活力，利润降低；众多公寓的盲目入市，也导致运营压力变大，出现了大量公寓倒闭的现象。
另外，这两年保障性租赁住房开始大量入市，也成为众多公寓“焦虑”的重点。
2021年6月，国务院发表《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了中央将在土地支持、简化审批、资金补助、降低税费、执行民用水电、金融扶持这6个方面大力支持发展保障性租赁住房。
住建部在今年年初更是表示，十四五期间，全国40大重点城市，将建设保障性租赁住房650万套（间）。
以长沙市场为例，从2022年开始每年预计增加3万间保障性租赁住房，“十四五期间”总共增长15万间。
不管是越来越多的同行进入，还是保障性租赁住房的大量入市，都说明市场已经进入需要精细化运营的时期。
关于这点，夏总认为市场规范化、竞争化加剧是不可避免，优先劣汰是天然的市场规律。这里存在大量的风险，也蕴含了大量的机会。
以保障性租赁住房为例，夏总认为，保障性租赁住房离不开市场化的运营管理。当你拥有一套标准化的运营体系时，你就可以将这些能力体系化输出，让你有机会成为政府重点扶持和关注的对象，从而深入到保障性租赁住房的“装修、运营、出租、租后服务”等全产业链服务。
在夏总的构想中，今后的运帷公寓将不仅仅是一家长租公寓企业，而是一家集中投资平台、门店运营平台、服务管理平台为一体的住房租赁产业服务平台，为整个市场提供综合管理解决方案。