120小时！恒大翻盘
发布时间：2020-10-03 09:20:38来源：收稻创新院
今天是管理思想自我升维第441天！
专家点评：
资本是逐利的，与其说许家印“人缘好”，不如说恒大切实让战投们分享到了发展红利，并且继续看好恒大后续能够带给他们的回报。
以下文章来源于博闻财经，作者大树
从24日下午到29日下午，整整120小时！一场席卷地产圈和金融圈、不明来源的“假文件”风波，最终被许家印用一场盛大的“朋友圈”聚会画上了句号，完美翻盘。
谣言终结警报解除
9月29日，港股收盘后，恒大发布公告称，恒大地产已与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。
剩余的437亿战投中，恒大已与155亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282亿战投正在商谈中。相关协议达成也是大概率事情。
对于过去的几天，深受谣言风波困扰的恒大及其合作伙伴、投资者来说，新协议的达成可谓拨云见日。
其直接意义有二：
一是，意味着恒大对绝大多数战投的对赌回购义务“一笔勾销”；
二是，上周，“假文件”传“若明年恒大不能回A，之前引入的1300亿战投有转为负债“的谣言，引发的一场风波从此划上句号。
换言之，由谣言风波带来的恒大利空，随着新协议的达成，已基本出清。不确定性消失，一切回归正常。
受此消息提振，中国恒大（03333.HK）和恒大汽车（00708.HK）今天早盘高开高走，截至发稿分别上涨13.7%和7.4%。
许家印“朋友圈”恒大的“胜负手”
此次新协议的签订，不经意间再次展现了许家印强大的“朋友圈”。
签约仪式现场，恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管均有出席。
值得一提的是，此次谣言是由战投问题而起，而战投们却选择用集体出席并达成新协议的方式来力挺恒大，算是对谣言一次直接的回击。尤其是风波中主角之一的苏宁，其大BOSS张近东直接出席并与许家印并肩而坐，完全就是对谣言的嘲讽。
俗话说，朋友多了路好走。而许家印的特点之一就是朋友多。每到关键时刻，许家印的朋友们就是恒大应对不确定性的胜负手。
除了此次集体站台外，上个月，恒大物业上市前夕引入的235亿港元战略投资中，投资者阵容就极为“豪华”，包括中信、光大控股等大型央企，云峰基金、红杉资本等顶级投资基金，以及腾讯、周大福等大型企业。
而即将准备在A股科创板分拆上市的恒大汽车，在9月中旬通过定增引入的40亿港元投资中，投资者亦包括了腾讯、滴滴等互联网巨头，及云峰基金、红杉资本等。
这些都充分体现了许家印的朋友圈实力和资源变现能力。
再往前就是被媒体广为流传的一段往事。
2008年时，恒大曾因全球金融危机导致首次IPO搁浅，并出现资金困局。此后，许家印通过与香港企业家郑裕彤、刘銮雄等建立朋友圈，不仅获得了5.06亿美元的战略投资。在次年的IPO路演中，更是获得国际配售11倍、公开发售部分46倍的超额认购，成功上市。
2009年及时上市不仅让恒大扛住了金融危机的冲击，更是为后来由广东一隅走向全国、由华南五虎成为三巨头、迎来黄金十年打下了基础。
当然，作为恒大的战略投资者，许家印的香港朋友们也获得了巨额回报。据统计，过去十年恒大股价涨幅近10倍，位居港股涨幅榜TOP30。
聪明的资本时间的朋友
许家印“朋友圈”再次选择投下信任票、用行动力挺恒大，除了许家印个人魅力外，更重要的是：资本是聪明的，知道怎么选择对自己最有利。
就像2008\2009年那一次，及前不久恒大物业、恒大汽车引进的战略投资者一样，此次1300亿战投中的绝大部分选择长期持股，就是要做“恒大时间的朋友”，分享恒大长期成长红利。
其一，过去两年多，这些战投们已获得了不菲的分红，有什么理由不继续下去呢！
按照协议约定的2018-2020年恒大地产要实现盈利1650亿元计算，将利润中的至少68%分红。其中战略投资人占恒大地产36.54%股份，预计分红将不少于410亿。算下来，战略投资者获得的分红回报率约为年均10.5%。在当前市场环境下，这个投资回报率并不低。
另据战投之一的深圳控股披露，自2017年投资恒大地产以来，截至2020年6月底，深圳控股累计收到恒大地产的分红已经达约19.5亿元，如果按照55亿元的交易对价来计算，深圳控股投资恒大地产的投资回报率已达35.5%。还要高于上述测算的年均回报率。
这显然是一笔很划算的投资。面对经济不确定性攀升、赚钱机会并不多的未来，继续跟恒大走下去，获得稳定的高额分红，对战投们来说，无疑是明智之举。
其二，传闻中的“三道红线”并未给恒大打个措手不及，事实上，其发展节奏正在朝着战略规划有条不紊的推进。
甚嚣尘上的“三道红线”（以去年底数据看恒大全踩中），虽然给恒大造成了一定压力，但并未打个恒大措手不及。其实从两年前恒大就已经开始有意识的降负债、去杠杆了。而最新消息又称，落实“三道红线”的截止点由2021年推迟到2023年，这个传闻又给了市场和企业充分的准备时间。
2017年，恒大启动战略转型，从“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的“三高一低”经营模式转变为“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”模式，并提前偿还1100多亿永续债。
2018年，开始实施“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”的战略决策，继续落实“三低一高”经营模式。
2020年，全面实施“高增长、控规模、降负债”。即实现销售高增长，土地储备规模严格控制，有息负债力争每年下降人民币1500亿元。
截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以后到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显着。
可见，恒大已提前两三年预判到了高负债、高杠杆模式的不可持续性，并提前转身，而“三道红线”出炉带来的危机感只会进一步加速恒大转型的速度和力度。
其三，护城河稳固，业绩增长领跑第一阵营。
判断恒大的投资价值关键还是看其成长逻辑和基本面有没有改变。主要看两点，一看土储的规模和成本。规模决定着增长空间，成本决定着盈利水平（某大佬曾说过，行业唯一风险就是地买贵了）
半年报数据显示，恒大拥有2.4亿平方米土地储备，一二线城市占比达66%，总货值高达3万亿，足以满足未来3-4年发展需要。更重要的是，成本低廉平均楼面地价仅2121元/平方米（仅占平均售价的20%）；
二看团队战斗力。
土储带来的护城河优势仅是房企实现高业绩增长的必要非充分条件，能否把土储资源优势尽可能地变现关键还是看其团队战斗力。
而恒大团队素有越挫越勇的铁军之称，正如许家印所言“越是行情不好的时候，越能展现恒大的功底”。
截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%。增速领跑第一阵营。自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。也就意味着，恒大大概率会提前完成6500亿销售额，并有可能达到8000亿目标。
这样的团队执行力和销售力，放眼业界，都是首屈一指，可谓指哪打哪。
无论是恒大的土储护城河，还是团队执行力，显然都不会因此次谣言风波而有所弱化。土储优势+团队强大执行力的组合，反而是恒大较于同行们“人无我有、人有我优”的大杀器。
23年的恒大，靠一个个扎实业绩所构建起来的信用帝国，不是一个谣言就能毁掉的。
据统计，截至2020年9月，恒大销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。截至2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元，也大大垫高了恒大的安全边际。
其四，恒大融资渠道通畅，且融资方式多样，包括拆分恒大物业上市、恒大汽车在科创板上市，已在途中。
恒大旗下这些优质资产的上市，除了会进一步优化恒大现金流，也将进一步挖掘、释放恒大资产的内在价值，届时随着股价提升和盈利的攀升（戴维斯双击），这些战投又将赚的盆满锅满。
正是因为看到恒大的基本面、竞争力及高效的降负债、控杠杆，以及资产分拆带来的估值溢价，才有1300亿战投签约同意转为普通股权长期持有，充分反映出资本看好恒大的发展前景，愿意长期分享恒大的发展红利，而并不会因为谣言风波而发生逆转。
不仅如此，27日（周日）晚，德银、摩根大通、里昂、美银、野村、巴莱克银行、星展、联昌、华泰、渣打、瑞银等至少11家国际顶级投行更是纷纷表态，集体表示看好恒大在销售、降负债、发展多元化业务等方面的努力，并认为恒大拥有充足的流动性，不存在违约风险。
可见，资本是明白人（投行们集体为恒大背书），更是聪明人（战投们集体“续约”做恒大时间的朋友）。
拥抱风浪，注定是恒大这些名企的宿命。
从谣言平地掀巨澜，到1300亿战投集体表态化解危机，这惊心动魄的120个小时，恒大打赢的是捍卫企业商誉的生死战！这120个小时，不仅可以载入恒大历史，毫不夸张地说，也足以记入中国民营企业的发展史！
END
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