央企国企将更多参与公募REITs 未来有望向长租公寓类开放
发布时间：2020-10-01 20:20:54来源：迈点空间租赁
频道市场波动
来源新京报
作者张姝欣
在监管护航下，基础设施公募基金REITs的脚步渐行渐近。
9月27日，上交所总经理蔡建春自今年8月履新该职位以来，首次系统发言中公开表示，推动公募REITs试点，是资本市场助力构建新发展格局的“重要拼图”。
9月22日，中国证券业协会发布了基础设施基金网下投资者管理细则征求意见稿，从明确注册要求、规范行为、压实中介机构责任以及建立差异化的自律措施等角度提出相关要求。
不到一个月前的9月4日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法》以及《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引》（下称《指引》）;深交所同时还配套发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引》。
此前，4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)。
目前累计共有6份文件对于公募REITs的产品设计、交易规则等方面做出要求。目前构建出了怎样的监管框架？将要落地的公募REITs将有何特点？新京报贝壳财经记者采访了两位中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会委员，分别是德邦基金总经理陈星德、嘉实基金董事总经理王艺军，回答了以上问题。
公募REITs良性发展，还有哪些配套规则需要补齐？例如税收等。还有哪些问题需要解决？
陈星德：
很多基础设施资产为国有企业持有，在国资转让过程中涉及到的交易、定价、程序相关问题，需要得到国资监管部门的支持；还有在转让环节涉及的税收问题，也需要得到税政部门的支持。我国现有6万亿基础设施存量项目，主要以央企、国企的信用扩张予以支撑，由于基础设施建设及回款周期长，退出渠道严重缺失，导致央企、国企的债务风险逐年积聚。此次公募REITs是一个良好的机会帮助央企、国企梳理基础设施资产，通过专业评估机构测算以及市场投资者供需量对资产进行两次定价。在债务高举的情况下，未来央企、国企将更多参与股权融资的资产市场中，资产定价、交易是一个必经之路。公募REITs前期试点阶段，央企、国企需要一定时间将债权融资的思想向股权融资转变，对资产市场价格接受也有一定认知过程。敢于吃螃蟹的地方央企、国企已积极协调各地方政府的国资部门、税务部门、国土部分等对资产合规审核流程、交易程序、地税征收方面予以大力支持。
如何平衡基础设施资产的民生利益与产品收益率的问题。通常市政类项目（例如供水、供气、供气）投资规模大，收益较低，往往不及公司债、企业债、银行理财等产品的利率水平，但此类项目与民生息息相关，公益性质强，无法通过抬高单价来提升项目收益率。此次公募REITs最新版《指引》将原本80%募集资金投入单一资产证券化产品的条款，去除“单一”两字，意味着可以将多类型资产打包一起操作。若市政类项目搭配收益较高的新基建、仓储物流、高科技产业类项目，可较好提高公募REITs项目整体收益率。
如何设置公开合理的考核与激励，最大化激发运营团队的积极性，提高基础设施项目盈利水平。运营团队考核标准需要根据底层资产特性，通常以历史公司自由现金流（FCF）为基准，若每年达到基准水平，运营管理收入与历史保持一致。若超过基准水平部分，可分阶梯设置不同等级激励机制，最高不超过自由现金流（FCF）的20%作为奖励。
王艺军：
在基础设施公募REITs试点的同时，需要进一步对我国境内公募REITs涉及的税收制度进行研究，建立和完善符合我国国情的REITs税收体系。推动公募REITs税收支持政策落地，分别在公募REITs发起阶段、运营阶段考虑税收优惠，以促进公募REITs市场的发展。随着基础设施公募REITs试点项目的推进，可同步开展相关的税收制度落地。
先期试点后，将来是否有望进一步放开政策，将在哪些领域？
陈星德：
未来政策将进一步打开，有望向长租公寓类开放。
王艺军：
改革开放四十年以来，我国在基础设施领域形成了大量的优质资产，基础设施公募REITs可以盘活大量存量基础设施资产，是稳投资、补短板的重要改革工具。目前，基础设施公募REITs提倡“三聚焦”，聚焦基础设施领域，聚焦重点区域，聚焦资产质量。随着试点项目的落地，基础设施公募REITs市场建设更加成熟，可逐步扩大重点区域，在全国范围内推广实施；并可延展至更丰富的基础设施类型，比如能源类基础设施。
海外市场REITs的发展情况如何？底层资产情况将与国内有何不同？
陈星德：
海外的底层资产更多元化，国内目前集中在基础设施领域。
王艺军：
从1960年美国REITs制度推出以来，全球已有40多个国家和地区推出了REITs产品，目前，全球上市REITs总市值约2万亿美元，美国REITs市场超过1万亿美元，是全球最大的REITs市场。
从资产类型上看，REITs的投资标的非常多元化，分为以下主要类型：基础设施、写字楼、工业地产、零售物业、住宅物业、酒店物业、康养物业、自主仓储、林地等。拥有良好现金流的基础设施是国外REITs的重要组成部分，以全球最大的REITs市场美国为例，市值排名前五的REITs均为基础设施REITs，资产类型包括通信铁塔、仓储物流、数据中心等。基础设施是全社会赖以生存发展的重要物质基础，我国此次开展的基础设施公募REITs聚焦重点行业，优选试点项目，创造了基础设施投融资机制的变革。
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